4月11日，CBRE世邦魏理仕发布《2023年第一季度北京房地产市场回顾》。报告显示，今年一季度，北京商务园区市场中，生命科学园区租赁表现亮眼，硬科技租户需求将继续攀升。

与此同时，世邦魏理仕还解读了《北京甲级写字楼租户普查三年演变》报告。报告显示，新增供应集中入市、新冠疫情及其防控措施的影响、重点行业市场和政策环境的变化，共同塑造了过去三年北京写字楼市场前所未有的大变局；预计2023-2025年北京甲级写字楼新增供应总量保持高位达131万平方米，将对租户需求起到开闸引流的作用。

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两个生命科学园区入市即满租

今年第一季度，北京商务园区市场迎来两个生命科学园区项目交付使用，分别位于北清路和亦庄子市场，共计体量14.1万平方米。新项目均定位明确产业发展方向，在政府招商引资的助力下，入市即满租，带动整体市场净吸纳量环比上升至7.2万平方米。与此同时，虽然商务活动以及带看量出现回暖迹象，但新租成交尚未完全恢复，叠加互联网头部企业继续腾退和整合，致使整体市场既有项目录得净吸纳量-6.9万平方米，空置率环比上涨0.6个百分点至21.1%。

各子市场受其产业定位影响，租赁表现分化。其中，一直受互联网企业青睐的上地、中关村软件园子市场空置率环比继续攀升，但大面积腾退现象已经接近尾声；而定位集成电路、生物医药、人工智能等高精尖科技研发的北清路子市场，既有项目保持韧性的同时新项目快速去化。整体来看，政府助力招商引资的项目或者具有特定产业导向的项目，在去化速度和租户品质的优势明显，而纯市场化租赁项目去化相对缓慢。

由于新租活跃度尚未达到预期，外加近两年新项目的密集入市，业主继续下调租金以缓解去化压力，致使北京市商务园区租金依旧在下降通道，全市平均租金报价环比下降0.5%至每月每平方米158.7元。

对此，世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示，未来6个月，北京商务园区市场预计会有5个项目、共计体量66.7万平方米投放到市场上。随着《关于推动北京互联网3.0产业创新发展的工作方案(2023—2025年)》的颁布，北京市将着力发展国产软硬件技术，从而推动一批新一代信息技术以及相关硬科技企业的发展，并推动北京商务园区市场需求释放。另外，各区政府纷纷开始明确产业发展目标，加速落实产业引入，也对市场需求端释放积极信号。

近三年甲级写字楼新增供应131万平米

写字楼市场方面，“创新”引领北京甲级写字楼市场租户结构演变。报告显示，金融(30%)、TMT(21.6%)、专业服务(11.6%)为北京甲级写字楼市场前三大需求来源，与2019年一致，但占比持续提升。

从行业选址重点区域看，CBD和丽泽各居最具吸引力和最具成长性商务区。报告指出，CBD目前已成为除TMT以外各行业租赁面积最大的商务区，也是金融、专业服务、医药及生命科学等行业过去三年新增租赁面积最多的商务区。而丽泽作为北京甲级写字楼市场供应存量第四大商务区，在城市总规所赋予的“金融+科技”的功能定位引领下，金融、 TMT(数字新媒体)、制造业、能源及公共事业等行业租户的新增租赁面积均排名各商务区前列，也同时得到中资和外资租户的青睐。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，预计2023-2025年北京甲级写字楼新增供应总量保持高位达131万平方米，将对租户需求起到开闸引流的作用。同时，成熟商务区对存量物业也将通过租户调整向市场释放可观的可租面积，市场有望持续多点开花的气象。未来三年，高品质需求将重塑办公空间格局。随着企业间对人才的竞争日趋激烈以及企业可持续发展战略的逐步落地，核心商务区及拓展区、交通配套成熟的新兴商务区将成为越来越多企业办公的优先选项。